证书简介
房产证作为证书之一种，房产证具有以下显著特点：
(1)房产证只能由房地产主管机关发放。
(2)房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物
权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使
用功能的房屋（包括区分所有的房屋）只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记
，并且据此只能发放一个房产证。
(3)房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权
人发放共有权证。
(4)房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产
证的内容应与登记簿的内容相一致。
由于房屋是重要的不动产，与之相关的交易活动极为普遍，因而房产证在交易活动中得到广泛的
运用。但在实务中，对房产证的认识与其性质相悖之处仍嫌较多，归纳起来主要有两类：
其一，颠倒房产证和不动产登记簿的关系，以为房产证是证明房屋所有权的唯一合法凭证，登记
簿只是房产证的档案。
例如，在实务中判断一个人是否拥有特定房屋的所有权时，以为是否持有房产证就是根本依据。
其二，混淆证书与证券的性质，以为房产证具有证券的性质与作用，可以代表其上记载的房屋所
有权。
例如，在房屋买卖中，以为房产证的交付具有房屋所有权移转的效力；或者在房屋抵押中，以为
房产证交给抵押权人占有具有设定抵押权的效力。
按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。在以房屋
为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生物权法上
的效力。所以，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准。房产证作为一种证书，虽然可
以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一
致性。如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致，房产证在交易活动中就失去了对房
屋权利归属的证明力，而只能成为向登记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更，房
产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。
例如，在房屋买卖时，房产证的交付并不产生房屋所有权移转的效果，房产证受让人并不能以取
得出卖人的房产证为由，主张其已经取得房屋所有权。房产证遗失后，房屋所有权人并不因此失
去房屋所有权，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利，并可要求机关根据登记簿上的记载
补发房产证。可见，房产证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。
所谓“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的
唯一合法凭证”的规定，实际上颠倒了房产证和不动产登记簿的关系，误解了物权公示的原则、
意义和适用规则。房产证也不具有代表房屋所有权的功能，这一点与证券大不相同。同是书面凭
证，证书与证券在性质上的主要区别是：证书仅仅是证明法律事实的书面凭证，房产证作为权利
证书，只能证明特定房屋所有权归属于谁，而不能代表其上记载的权利；证券不仅能够证明权利
的归属，如当事人在诉讼中即使只有持有证券这一孤证，亦可充分证明其拥有证券上的权利，而
且还能代表其上记载的权利，移转交付证券即产生权利移转的效力。
当然，在与房屋有关的交易活动中，房产证还是能够起到一定的证明作用。但是，房产证所起到
的只是初步的证明作用。在房屋买卖的缔约过程开始时，欲出卖房屋的一方出示房产证，可以初
步证明自己是房屋所有权人，有关的缔约谈判可以据此展开。如果双方初步达成一致并且准备签
订房屋买卖合同时，一方当事人不应只根据对方房产证的记载就与之订立合同，而应当到房地产
主管机关查阅房屋登记簿，以了解对方是否为真正的房屋所有权人、该房屋上是否设定了抵押等
情况，因为只有登记簿上的记载才是具有公信力的权利归属证明。在房屋买卖合同履行时，卖方
向买方交付房产证，并不产生房屋所有权移转的法律效果，必须在不动产登记簿上进行所有权主
体的变更登记(即通常所说的“过户登记”)，才能产生房屋所有权移转的法律效力。严格说来，
在房屋所有权移转过程中，房产证是不能随之移转的，房地产主管机关在进行过户登记之后，不
应将卖方原先持有的房产证经变更记载后转交给买方，而应当将卖方原先持有的房产证收回，再
向买方发放新的房产证。可见，在房屋交易过程中，房产证的证明作用是极为有限的，远不如生
活中常见的其他一些证书，如身份证、毕业证、合同书等。当然，尽管房产证的交付不具有物权
法上的效力，但在审判实践中据此判断是否存在债的关系方面，还是有一定的证明意义。
例如，房产证的交付可以证明双方当事人之间可能存在房屋买卖合同关系，可以证明卖方有交付
房屋所有权的意思表示；在涉及房屋抵押的交易活动中，抵押权人占有房产证可以证明抵押合同
关系的存在等等。
办理流程
一般程序
（1）买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖
过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。
（2）买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳
了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证
需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书
委托代理人代为办理。
（3）办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所
在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整
栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房
屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。
（4）经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。
委托开发商
适用条件
为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。
在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商
协助将房产证收押”的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。
即使委托开发商或代理公司办理房产证，您仍然可以选择，是由开发商或代理公司代收代交
契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续，契税和公
共维修基金等税费由您自己来缴纳。
适用范围：开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用
第一步：签订委托协议
通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份
单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房
产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。
有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。
此时，您也可以选择，开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您
自己来缴纳。
注意事项
委托代办的协议中应明确约定：
1.开发商应该于什么期限内办理房产证（如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使
用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的
，只能让步了）；
2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；
3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约
定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款x%的赔偿金”等明确的违约处理方法；
4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况
下购房人往往只能“看一眼”房产证；
5.约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是
否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚；
6．约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。
如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税。
办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。注意事项：
1.在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确，可参见
本书附录十一。
2.交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。
第三步：按照约定时间领取房产证
开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取
房产证了。
如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦
存在记载错误，应及时要求更改。
注意事项：
1.仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；
2.仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合
同约定不符，要求开发商说明原因；
3．核对“他项权利”一栏记载的抵押事项；
4．索要缴纳税费的正式发票。
适用范围：自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用
第一步：签订委托协议
通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份
单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房
产证的委托书。
有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。注意事项：
注意事项同“办理流程一”中的“第一步”。
第二步：缴纳房产证代办费
售房人住的时候，开发商会要求您缴纳。注意事项：
交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。
第三步：自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税
缴纳的方法，可以询问开发商或代理公司的办事人员。公共维修基金一般由房产所在地区的
小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。注意事项：
请保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证
的必需文件，因此如果您不能及时缴纳会影响到您获得房产证。
请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的
申请工作。
第四步：按照约定时间领取房产证
开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取
房产证了。
如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦
存在记载错误，应及时要求更改。
注意事项：
1．仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；
2．仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合
同约定不符，要求开发商说明原因；
3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项。
提示：及时查询房屋产权状态
即使委托代办房产证，您也有必要及时向房屋行政管理部门和土地行政管理部门查询所购房
屋的产权状态，如果发现“危险情况”，如开发商非法设定抵押等，可以及时主张自己的权利。
具体实施
需要的资料
1. 房屋购销合同原件及补充合同原件。
2.商品房销售统一发票原件。
3.房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件。
（若房屋测绘报告为旧格式的，则还需出具竣工验收单及填写房地产登记申请书，新格式只
需提供房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件即可。）
4.完税凭证（契税缴款书）
5.⑴购房人已婚 ①双方身份证复印件（原则上需校验原件）
②婚姻证明复印件（带原件校验）
③双方任何一方不能到场办理，则需提供私章，若委托第三方代办则需同时提供夫妻双方私
章
⑵购房人单身（必须本人到场，不可代办）
①身份证复印件（带原件校验）
②户口簿或户籍证明复印件（带原件校验）
③单身声明具结书 购房者在本地则到民政局办理
购房者在异地则到公证处办理
购房者在国外则到大使馆办理
⑶购房人为单位 ①营业执照（或组织机构代码证）复印件（校验原件），无法提交原件校验
，则需提交工商出具的彩印副本。
产权登记费
居民住宅 每套80元，如有共有权证增收工本费10元/本
其它房产建筑 面积500（含500）㎡以下的每宗200元，500——1000㎡的为300元，1000——
2000㎡的为500元，2000——5000㎡的为800元，5000㎡以上的为1000元；如共有权证增收工本费
10元/本。
契税税率及缴款书
契税缴款书的办理
1.提供户主身份证复印件。
2.提供销售发票复印件（带原件校验）。
3.提供销售合同及最终补充合同复印件（带原件校验）。
4.若开发公司代为办理，则派遣员工时应出具公司盖章的证明书。
契税税率
1.90平米（不含）以下契税1%，
90-140平米（不含）契税1.5%
140平米以上契税4%（普通住宅 144㎡以下为1.5%，144㎡以上为3%。）
二套房契税税率是4%
2.非普通住宅（高档住宅如别墅等）为4%。
注意事项
保证合同﹑发票﹑测绘报告等各个凭证资料的内容一致性， 认真核对，确保措辞﹑各项数据
﹑日期等一致无误。
3 补证登记
房产证遗失补证登记
房产证房产证是购房者取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和
处分的权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的
房屋。如果房产证遗失了怎么呢?房产证遗失需要进行补办并登记，具体房产证遗失补证登记的程
序如下：
一、房产证遗失补证申请登记程序：
档案馆查询、出具证明-遗失启示登报-配图—提交资料—交费领证。
二、房产证遗失补证登记提交资料：
1、房屋权属登记申请书(非转移类);
2、房屋分层分户平面图;
3、申请补办报告;
4、申请人身份证件复印件(查验原件);
5、遗失启示(整张报纸);
6、档案馆出具的挂失证明;
7、委托书(申请人不能亲自办理时出具，须经过公证);
8、机关、事业单位、社会团体法人资格证书或企业法人营业执照副本复印件(查验原件);
9、法人授权委托书、代理人身份证件复印件(查验原件)。
三、补办流程
1、房屋权利人应持身份证到市房管局，填写房产证遗失声明；
2、到房产档案馆查档并出具房产权属证明（房产档案馆收取查档费用）；
3、在所在地日报上刊登权属证书遗失声明；
4、6个月后，房管部门在所在地日报发布房屋所有权证书作废公告；（两次登报费用，由报社收
取）
5、房屋权利人持刊登遗失声明和作废公告的原版报纸、身份证及复印件等资料到市房产交易管理
处办理遗失登记发证手续。
备注：
1、第8、9项为单位申请遗失补证时提交,单位所提交的复印件须加盖公章;
2、房屋已抵押的，须提供抵押权人同意证明(抵押权人同意证明文本，在二楼商务中心领取)。
3、遗失启示自登报之日起需满30日，方可申请补证。
三、收费标准：
登记费：10元/证;
配图费：20元/证。
4 办理费用
居民住宅每套80元，如有共有权证增收工本费10元/本
其它房产建筑面积500(含500)㎡以下的每宗200元，500——1000㎡的为300元，1000——2000㎡的
为500元，2000——5000㎡的为800元，5000㎡以上的为1000元;如共有权证增收工本费10元/本。
其他税费具体如下：
1、商品房
契税——1.5%(非普通住宅3%)
印花税——0.1%
营业税——如果房产证下发不满两年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税。已经满两年的普通住
宅免交，非普通住宅缴纳出售价格与购买价格差额部分的5.5%的营业税。
2、房改房
契税——1.5%(非普通住宅3%)
印花税——0.1%
土地出让金：当年成本价乘以建筑面积乘以1%
如果是标准价或者优惠价的房改房那么还需要交纳当年成本价乘以建筑面积乘以6%的价款，然后
再缴纳税费过户
3、经济适用房
契税——1.5%(非普通住宅3%)
印花税——0.1%
5 加名征税
“谁首付，离婚后房子归谁”，《婚姻法解释（三）》（以下简称“《解释三》”）一出台
，有舆论认为，会掀起一股房产添名高潮。走访泉州市房地产管理部门获悉，目前尚无因《解释
三》出台后，要求在房产证上添名的案例，但咨询的人数不少。那加个名要不要交税，税务部门
表示，“婚前房产契税税率3%，计税价格为评估价格的一半”，也就是说一套评估价为100万元的
房产，要加个名，要缴契税1.5万元。
房产证上加名字及办理费用，主要分为三种情况：
第一种情况：有房无贷
办理流程是：
1、带好三证(结婚证、身份证、房产证)正本及复印件。
2、去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的，
窗口工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就给你们一个号码，然后凭号码去相关窗口办理
。
3、办理房产证上加名字所需费用：110元手续费，明细如下：80元工本费、25元地籍图费、5元贴
花费，如顺利20天后可拿到新的房产证。
4、新房产证可以设定密码，房地产交易中心会告知你一个初始密码，之后可自行更改。
第二种情况：有房有贷
办理流程是：
1、先去银行办理抵押变更手续(具体事宜请咨询各银行)。
2、办理房产证上加名字所需费用：除支付上述110元手续费外，如贷款是纯公积金的，还需另外
支付100元;如贷款是组合形式的(公积金+商业贷款)，还需另外支付200元。
3、其他步骤同“有房无贷”。
第三种情况：如果还没有结婚或者没有直系血源关系的，需要在房产证上加名字，情况会复杂很
多，因为那将视为房屋买卖，需要交如下费用。
1、每平方米2.5元交易费。
2、不满5年，5.5%的营业税加1%个调税(时间段从产证发证日期到交易日未止)，满5年则不需要。
3、万分之5的印花税。
4、4本合同，每本约5元(各区交易中心不一样)。
5、男方转让50%，所有的税按市场价格计算，如果100万的房子记税值就是50万。
6、产证上有几人转让的，产证权益按平均分。
6 产权过户
房产证过户办理流程：
一、到“登记信息、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续；
二、到“房地产估价”窗口办理评估手续；
三、到“公证”窗口办理公证手续；
1.申请人的居民身份证或户口簿及其复印件；
2.代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件；其他代理人需提
交有代理权资格的证明；
3.被继承房产的产权证明；
4.被继承人的死亡证明；
5.法定继承人已死亡，需提交死亡证明及亲属关系证明；
6.被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明；
7.公证人员认为应提交的其他证明、材料；
四、到“私房交易”窗口办理交易手续；
五、到“契税、印花税”窗口缴纳印花税；
六、到“产权登记发证”窗口办理《房屋所有权证》更名手续。
房产证过户办理所需材料：
（1）登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（4）证明房屋所有权发生转移的材料；
可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人
民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
房产证过户办理所需费用：
证明财产为继承、赠与的，接受益人按金额总数收费：
（1）不满1万元的，按1%收费，但最低收费10元；
（2）1万元以上的，按2%收费。
7 纠纷解决
一、无法办理或长期得不到房产证的18种情况
1．开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权；
2．开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金；
3．开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕；
4．开发商没有完成竣工备案工作；
5．开发企业将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证；
6．楼盘被法院查封；
7．开发商没有取得建筑面积实测数据；
8．商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差
未解决的情况下，将导致无法办理产权登记；
9．开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收；
10．开发商不及时办理“大确权”；
11．开发商不配合提供办理“小房产证”的相关资料；
12．开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发；
13．房屋契税尚未缴纳；
14．公共维修基金尚未交付；
15．提交办理房产证的文件不合格；
16．个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证；
17．房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理；
18．代办产权的单位或人员（律师、代理公司）违规操作。
造成这些情况产生的原因有四种：
第一种是由开发商造成的，这是主要原因，也是实践中出现问题最多的一种，如上面所列的
第1—12种。
第二种是由购房者本身造成的，如上面所列的第12一16种。
第三种是由于房产证办理部门造成的，如上面所列的第17种。
第四种是由代办人员造成的，如上面所列的第18种。
二、应对方法
（一）开发商原因造成的
勤于查询：购房人签合同前应查看清楚，开发商提供的“国有土地使用证”正本的记事栏中
，有无土地被抵押的标注。也可以登录相关网站查询，在北京，可以登录“北京市房屋土地权属
登记事务中心”的网站进行查询。
认真查验文件：签约前可以查验“国有土地使用证”，如果是“临时使用证”或有抵押，要
拒绝签约，或者一定要求开发商签订补充协议，约定“开发商保证于xxxx年x月x日之前办理《国
有土地使用证》”。
签好《购房合同》：《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定，
不仅要约定具体办理的最后时限，还要约定不能按时办理的处理办法。
房产证作为证书之一种，房产证具有以下显著特点：
(1)房产证只能由房地产主管机关发放。
(2)房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物
权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使
用功能的房屋（包括区分所有的房屋）只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记
，并且据此只能发放一个房产证。
(3)房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权
人发放共有权证。
(4)房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产
证的内容应与登记簿的内容相一致。
由于房屋是重要的不动产，与之相关的交易活动极为普遍，因而房产证在交易活动中得到广泛的
运用。但在实务中，对房产证的认识与其性质相悖之处仍嫌较多，归纳起来主要有两类：
其一，颠倒房产证和不动产登记簿的关系，以为房产证是证明房屋所有权的唯一合法凭证，登记
簿只是房产证的档案。
例如，在实务中判断一个人是否拥有特定房屋的所有权时，以为是否持有房产证就是根本依据。
其二，混淆证书与证券的性质，以为房产证具有证券的性质与作用，可以代表其上记载的房屋所
有权。
例如，在房屋买卖中，以为房产证的交付具有房屋所有权移转的效力；或者在房屋抵押中，以为
房产证交给抵押权人占有具有设定抵押权的效力。
按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。在以房屋
为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生物权法上
的效力。所以，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准。房产证作为一种证书，虽然可
以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一
致性。如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致，房产证在交易活动中就失去了对房
屋权利归属的证明力，而只能成为向登记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更，房
产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。
例如，在房屋买卖时，房产证的交付并不产生房屋所有权移转的效果，房产证受让人并不能以取
得出卖人的房产证为由，主张其已经取得房屋所有权。房产证遗失后，房屋所有权人并不因此失
去房屋所有权，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利，并可要求机关根据登记簿上的记载
补发房产证。可见，房产证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。
所谓“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的
唯一合法凭证”的规定，实际上颠倒了房产证和不动产登记簿的关系，误解了物权公示的原则、
意义和适用规则。房产证也不具有代表房屋所有权的功能，这一点与证券大不相同。同是书面凭
证，证书与证券在性质上的主要区别是：证书仅仅是证明法律事实的书面凭证，房产证作为权利
证书，只能证明特定房屋所有权归属于谁，而不能代表其上记载的权利；证券不仅能够证明权利
的归属，如当事人在诉讼中即使只有持有证券这一孤证，亦可充分证明其拥有证券上的权利，而
且还能代表其上记载的权利，移转交付证券即产生权利移转的效力。
当然，在与房屋有关的交易活动中，房产证还是能够起到一定的证明作用。但是，房产证所起到
的只是初步的证明作用。在房屋买卖的缔约过程开始时，欲出卖房屋的一方出示房产证，可以初
步证明自己是房屋所有权人，有关的缔约谈判可以据此展开。如果双方初步达成一致并且准备签
订房屋买卖合同时，一方当事人不应只根据对方房产证的记载就与之订立合同，而应当到房地产
主管机关查阅房屋登记簿，以了解对方是否为真正的房屋所有权人、该房屋上是否设定了抵押等
情况，因为只有登记簿上的记载才是具有公信力的权利归属证明。在房屋买卖合同履行时，卖方
向买方交付房产证，并不产生房屋所有权移转的法律效果，必须在不动产登记簿上进行所有权主
体的变更登记(即通常所说的“过户登记”)，才能产生房屋所有权移转的法律效力。严格说来，
在房屋所有权移转过程中，房产证是不能随之移转的，房地产主管机关在进行过户登记之后，不
应将卖方原先持有的房产证经变更记载后转交给买方，而应当将卖方原先持有的房产证收回，再
向买方发放新的房产证。可见，在房屋交易过程中，房产证的证明作用是极为有限的，远不如生
活中常见的其他一些证书，如身份证、毕业证、合同书等。当然，尽管房产证的交付不具有物权
法上的效力，但在审判实践中据此判断是否存在债的关系方面，还是有一定的证明意义。
例如，房产证的交付可以证明双方当事人之间可能存在房屋买卖合同关系，可以证明卖方有交付
房屋所有权的意思表示；在涉及房屋抵押的交易活动中，抵押权人占有房产证可以证明抵押合同
关系的存在等等。
办理流程
一般程序
（1）买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖
过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。
（2）买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳
了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证
需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书
委托代理人代为办理。
（3）办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所
在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整
栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房
屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。
（4）经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。
委托开发商
适用条件
为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。
在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商
协助将房产证收押”的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。
即使委托开发商或代理公司办理房产证，您仍然可以选择，是由开发商或代理公司代收代交
契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续，契税和公
共维修基金等税费由您自己来缴纳。
适用范围：开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用
第一步：签订委托协议
通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份
单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房
产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。
有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。
此时，您也可以选择，开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您
自己来缴纳。
注意事项
委托代办的协议中应明确约定：
1.开发商应该于什么期限内办理房产证（如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使
用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的
，只能让步了）；
2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；
3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约
定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款x%的赔偿金”等明确的违约处理方法；
4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况
下购房人往往只能“看一眼”房产证；
5.约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是
否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚；
6．约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。
如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税。
办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。注意事项：
1.在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确，可参见
本书附录十一。
2.交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。
第三步：按照约定时间领取房产证
开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取
房产证了。
如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦
存在记载错误，应及时要求更改。
注意事项：
1.仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；
2.仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合
同约定不符，要求开发商说明原因；
3．核对“他项权利”一栏记载的抵押事项；
4．索要缴纳税费的正式发票。
适用范围：自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用
第一步：签订委托协议
通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份
单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房
产证的委托书。
有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。注意事项：
注意事项同“办理流程一”中的“第一步”。
第二步：缴纳房产证代办费
售房人住的时候，开发商会要求您缴纳。注意事项：
交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。
第三步：自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税
缴纳的方法，可以询问开发商或代理公司的办事人员。公共维修基金一般由房产所在地区的
小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。注意事项：
请保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证
的必需文件，因此如果您不能及时缴纳会影响到您获得房产证。
请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的
申请工作。
第四步：按照约定时间领取房产证
开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取
房产证了。
如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦
存在记载错误，应及时要求更改。
注意事项：
1．仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；
2．仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合
同约定不符，要求开发商说明原因；
3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项。
提示：及时查询房屋产权状态
即使委托代办房产证，您也有必要及时向房屋行政管理部门和土地行政管理部门查询所购房
屋的产权状态，如果发现“危险情况”，如开发商非法设定抵押等，可以及时主张自己的权利。
具体实施
需要的资料
1. 房屋购销合同原件及补充合同原件。
2.商品房销售统一发票原件。
3.房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件。
（若房屋测绘报告为旧格式的，则还需出具竣工验收单及填写房地产登记申请书，新格式只
需提供房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件即可。）
4.完税凭证（契税缴款书）
5.⑴购房人已婚 ①双方身份证复印件（原则上需校验原件）
②婚姻证明复印件（带原件校验）
③双方任何一方不能到场办理，则需提供私章，若委托第三方代办则需同时提供夫妻双方私
章
⑵购房人单身（必须本人到场，不可代办）
①身份证复印件（带原件校验）
②户口簿或户籍证明复印件（带原件校验）
③单身声明具结书 购房者在本地则到民政局办理
购房者在异地则到公证处办理
购房者在国外则到大使馆办理
⑶购房人为单位 ①营业执照（或组织机构代码证）复印件（校验原件），无法提交原件校验
，则需提交工商出具的彩印副本。
产权登记费
居民住宅 每套80元，如有共有权证增收工本费10元/本
其它房产建筑 面积500（含500）㎡以下的每宗200元，500——1000㎡的为300元，1000——
2000㎡的为500元，2000——5000㎡的为800元，5000㎡以上的为1000元；如共有权证增收工本费
10元/本。
契税税率及缴款书
契税缴款书的办理
1.提供户主身份证复印件。
2.提供销售发票复印件（带原件校验）。
3.提供销售合同及最终补充合同复印件（带原件校验）。
4.若开发公司代为办理，则派遣员工时应出具公司盖章的证明书。
契税税率
1.90平米（不含）以下契税1%，
90-140平米（不含）契税1.5%
140平米以上契税4%（普通住宅 144㎡以下为1.5%，144㎡以上为3%。）
二套房契税税率是4%
2.非普通住宅（高档住宅如别墅等）为4%。
注意事项
保证合同﹑发票﹑测绘报告等各个凭证资料的内容一致性， 认真核对，确保措辞﹑各项数据
﹑日期等一致无误。
3 补证登记
房产证遗失补证登记
房产证房产证是购房者取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和
处分的权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的
房屋。如果房产证遗失了怎么呢?房产证遗失需要进行补办并登记，具体房产证遗失补证登记的程
序如下：
一、房产证遗失补证申请登记程序：
档案馆查询、出具证明-遗失启示登报-配图—提交资料—交费领证。
二、房产证遗失补证登记提交资料：
1、房屋权属登记申请书(非转移类);
2、房屋分层分户平面图;
3、申请补办报告;
4、申请人身份证件复印件(查验原件);
5、遗失启示(整张报纸);
6、档案馆出具的挂失证明;
7、委托书(申请人不能亲自办理时出具，须经过公证);
8、机关、事业单位、社会团体法人资格证书或企业法人营业执照副本复印件(查验原件);
9、法人授权委托书、代理人身份证件复印件(查验原件)。
三、补办流程
1、房屋权利人应持身份证到市房管局，填写房产证遗失声明；
2、到房产档案馆查档并出具房产权属证明（房产档案馆收取查档费用）；
3、在所在地日报上刊登权属证书遗失声明；
4、6个月后，房管部门在所在地日报发布房屋所有权证书作废公告；（两次登报费用，由报社收
取）
5、房屋权利人持刊登遗失声明和作废公告的原版报纸、身份证及复印件等资料到市房产交易管理
处办理遗失登记发证手续。
备注：
1、第8、9项为单位申请遗失补证时提交,单位所提交的复印件须加盖公章;
2、房屋已抵押的，须提供抵押权人同意证明(抵押权人同意证明文本，在二楼商务中心领取)。
3、遗失启示自登报之日起需满30日，方可申请补证。
三、收费标准：
登记费：10元/证;
配图费：20元/证。
4 办理费用
居民住宅每套80元，如有共有权证增收工本费10元/本
其它房产建筑面积500(含500)㎡以下的每宗200元，500——1000㎡的为300元，1000——2000㎡的
为500元，2000——5000㎡的为800元，5000㎡以上的为1000元;如共有权证增收工本费10元/本。
其他税费具体如下：
1、商品房
契税——1.5%(非普通住宅3%)
印花税——0.1%
营业税——如果房产证下发不满两年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税。已经满两年的普通住
宅免交，非普通住宅缴纳出售价格与购买价格差额部分的5.5%的营业税。
2、房改房
契税——1.5%(非普通住宅3%)
印花税——0.1%
土地出让金：当年成本价乘以建筑面积乘以1%
如果是标准价或者优惠价的房改房那么还需要交纳当年成本价乘以建筑面积乘以6%的价款，然后
再缴纳税费过户
3、经济适用房
契税——1.5%(非普通住宅3%)
印花税——0.1%
5 加名征税
“谁首付，离婚后房子归谁”，《婚姻法解释（三）》（以下简称“《解释三》”）一出台
，有舆论认为，会掀起一股房产添名高潮。走访泉州市房地产管理部门获悉，目前尚无因《解释
三》出台后，要求在房产证上添名的案例，但咨询的人数不少。那加个名要不要交税，税务部门
表示，“婚前房产契税税率3%，计税价格为评估价格的一半”，也就是说一套评估价为100万元的
房产，要加个名，要缴契税1.5万元。
房产证上加名字及办理费用，主要分为三种情况：
第一种情况：有房无贷
办理流程是：
1、带好三证(结婚证、身份证、房产证)正本及复印件。
2、去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的，
窗口工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就给你们一个号码，然后凭号码去相关窗口办理
。
3、办理房产证上加名字所需费用：110元手续费，明细如下：80元工本费、25元地籍图费、5元贴
花费，如顺利20天后可拿到新的房产证。
4、新房产证可以设定密码，房地产交易中心会告知你一个初始密码，之后可自行更改。
第二种情况：有房有贷
办理流程是：
1、先去银行办理抵押变更手续(具体事宜请咨询各银行)。
2、办理房产证上加名字所需费用：除支付上述110元手续费外，如贷款是纯公积金的，还需另外
支付100元;如贷款是组合形式的(公积金+商业贷款)，还需另外支付200元。
3、其他步骤同“有房无贷”。
第三种情况：如果还没有结婚或者没有直系血源关系的，需要在房产证上加名字，情况会复杂很
多，因为那将视为房屋买卖，需要交如下费用。
1、每平方米2.5元交易费。
2、不满5年，5.5%的营业税加1%个调税(时间段从产证发证日期到交易日未止)，满5年则不需要。
3、万分之5的印花税。
4、4本合同，每本约5元(各区交易中心不一样)。
5、男方转让50%，所有的税按市场价格计算，如果100万的房子记税值就是50万。
6、产证上有几人转让的，产证权益按平均分。
6 产权过户
房产证过户办理流程：
一、到“登记信息、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续；
二、到“房地产估价”窗口办理评估手续；
三、到“公证”窗口办理公证手续；
1.申请人的居民身份证或户口簿及其复印件；
2.代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件；其他代理人需提
交有代理权资格的证明；
3.被继承房产的产权证明；
4.被继承人的死亡证明；
5.法定继承人已死亡，需提交死亡证明及亲属关系证明；
6.被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明；
7.公证人员认为应提交的其他证明、材料；
四、到“私房交易”窗口办理交易手续；
五、到“契税、印花税”窗口缴纳印花税；
六、到“产权登记发证”窗口办理《房屋所有权证》更名手续。
房产证过户办理所需材料：
（1）登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（4）证明房屋所有权发生转移的材料；
可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人
民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
房产证过户办理所需费用：
证明财产为继承、赠与的，接受益人按金额总数收费：
（1）不满1万元的，按1%收费，但最低收费10元；
（2）1万元以上的，按2%收费。
7 纠纷解决
一、无法办理或长期得不到房产证的18种情况
1．开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权；
2．开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金；
3．开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕；
4．开发商没有完成竣工备案工作；
5．开发企业将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证；
6．楼盘被法院查封；
7．开发商没有取得建筑面积实测数据；
8．商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差
未解决的情况下，将导致无法办理产权登记；
9．开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收；
10．开发商不及时办理“大确权”；
11．开发商不配合提供办理“小房产证”的相关资料；
12．开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发；
13．房屋契税尚未缴纳；
14．公共维修基金尚未交付；
15．提交办理房产证的文件不合格；
16．个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证；
17．房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理；
18．代办产权的单位或人员（律师、代理公司）违规操作。
造成这些情况产生的原因有四种：
第一种是由开发商造成的，这是主要原因，也是实践中出现问题最多的一种，如上面所列的
第1—12种。
第二种是由购房者本身造成的，如上面所列的第12一16种。
第三种是由于房产证办理部门造成的，如上面所列的第17种。
第四种是由代办人员造成的，如上面所列的第18种。
二、应对方法
（一）开发商原因造成的
勤于查询：购房人签合同前应查看清楚，开发商提供的“国有土地使用证”正本的记事栏中
，有无土地被抵押的标注。也可以登录相关网站查询，在北京，可以登录“北京市房屋土地权属
登记事务中心”的网站进行查询。
认真查验文件：签约前可以查验“国有土地使用证”，如果是“临时使用证”或有抵押，要
拒绝签约，或者一定要求开发商签订补充协议，约定“开发商保证于xxxx年x月x日之前办理《国
有土地使用证》”。
签好《购房合同》：《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定，
不仅要约定具体办理的最后时限，还要约定不能按时办理的处理办法。
温馨提示：内容为网友见解，仅供参考
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